Le règlement de copropriété peut-il combler les vides de la loi ?

Partout sur le continent, la même situation se répète : une loi sur la copropriété existe, mais elle est muette sur des points essentiels — quorum, périodicité des assemblées, signature du compte — ou renvoie à des décrets d'application jamais publiés. Une copropriété peut-elle combler ces vides elle-même, par son règlement ? Oui — mais seulement pour une moitié du vide. Et la frontière entre les deux moitiés est nette.

Ce qu'un règlement peut combler : le vide privé

Quand la loi est silencieuse ou supplétive — elle ne dit rien, ou elle dit « à défaut de convention contraire » — le règlement de copropriété, adopté en assemblée, fait loi entre les copropriétaires. C'est un contrat collectif. En Côte d'Ivoire, l'art. 387 donne à l'assemblée générale compétence pour adopter le règlement, et dispose que ses décisions s'imposent à tous les copropriétaires. Au Sénégal, l'art. 22 de la loi n° 88-04 le dit explicitement : « le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales ».

Concrètement, tout ce que la loi ivoirienne de 2019 ne fixe pas peut être posé par règlement ou par décision d'assemblée :

• la périodicité des assemblées générales — la loi n'en fixe aucune ;
• le quorum et les majorités générales — seuls quelques cas sont tranchés, comme la destitution du syndic à la majorité des présents (art. 400) ;
• le régime de signature du compte bancaire séparé — l'art. 406 impose le compte, pas qui signe ;
• l'organisation du conseil syndical, les délais de convocation, les pouvoirs de dépense du syndic sans vote.

Ce qu'aucun règlement ne peut combler : le vide d'État

Deux limites infranchissables :

• Un règlement ne peut pas contredire une règle impérative. Le compte séparé (406), le plafond de 30 % (397), l'interdiction d'employer les cotisations à des activités sociales (405) : un règlement qui y déroge est nul. La loi ivoirienne va plus loin — une décision prise en dehors des attributions du syndicat est nulle et de nul effet et expose le syndic et le conseil syndical à des poursuites (art. 389).
• Un règlement ne peut pas exercer une prérogative de puissance publique. L'agrément des syndics (art. 396 et 398), les périmètres d'habitations (art. 379), le contenu des charges locatives (art. 403) relèvent de l'État. Aucune assemblée ne peut « agréer » un syndic à la place du ministre. Ce que le vide permet en pratique est autre chose : tant qu'aucune procédure d'agrément n'est publiée, l'exigence reste sans mode d'emploi — d'où le syndic bénévole, qui fonctionne non pas grâce au règlement, mais parce que la condition légale est en sommeil.

Le précédent qui prouve la thèse : quatorze ans au Sénégal

Le Sénégal a vécu quatorze ans — de 1988 à 2002 — avec une loi sur la copropriété sans décret d'application. Les copropriétés ont fonctionné tout ce temps sur leurs règlements. Mieux : quand le décret n° 2002-160 est enfin arrivé, il a largement consacré ce que les règlements faisaient déjà — son art. 24 dit encore : « lorsque le règlement de copropriété crée un conseil syndical, il fixe les règles relatives à son organisation et à son fonctionnement ». Le règlement n'a pas seulement comblé le vide — il a préfiguré le texte.

Une nuance de sécurisation, sénégalaise mais instructive partout : l'opposabilité du règlement aux acquéreurs successifs suppose sa publication (art. 13 de la loi n° 88-04 — publication aux livres fonciers). Un règlement voté mais jamais formalisé protège mal.

En pratique : trois réflexes

• Écrire ce que la loi ne dit pas — quorum, périodicité, majorités, signature du compte — et le faire voter en assemblée, à la majorité requise.
• Dater et archiver — la règle adoptée ne vaut que si l'on peut produire la décision qui l'a posée : procès-verbal, date d'effet, référence.
• Ne jamais toucher à l'impératif — vérifier, avant chaque adaptation, que la loi ne fixe pas déjà la règle. En cas de litige, le juge — ou, en Côte d'Ivoire, l'arbitrage du ministère dans les 45 jours (art. 407) — s'appuiera d'abord sur le texte.

C'est précisément ainsi que Copro outille ses copropriétés : l'écran « Règles » distingue ce que la loi impose — non modifiable — de ce qu'elle laisse libre, adaptable par règlement ou décision d'assemblée, avec origine, référence et date d'effet conservées. Le procès-verbal généré à la clôture de chaque assemblée photographie les règles appliquées ce jour-là — la preuve, prête pour le jour du litige. La démonstration s'ouvre sans compte.