Actualité · 25 août 2026
La copropriété dans les 54 pays d'Afrique : qui a une loi, qui n'en a pas
Où en est la copropriété sur le continent ? Nous avons passé en revue les 54 États africains : dans 27 pays, un texte ou un fait juridique se laisse nommer et recouper ; les autres restent à documenter. Le résultat dessine quatre familles — et une actualité législative que peu de gens remarquent.
Quatre familles juridiques
- Le « statut de la copropriété » francophone, hérité de l'architecture française de 1965 : syndicat de plein droit, assemblée générale, syndic. C'est la famille de la Côte d'Ivoire (loi n° 2019-576), du Sénégal (loi n° 88-04 de 1988), du Burkina (2010), du Cameroun (1981), du Togo et du Bénin (codes fonciers de 2018 et 2013). Djibouti et les Comores publient encore le corpus français lui-même.
- Les « sectional / unit titles » de tradition anglophone : division de l'immeuble en sections et « body corporate ». L'Afrique du Sud en est la référence mondiale — jusqu'à disposer, depuis 2011, d'un régulateur-médiateur dédié (le CSOS). Namibie, Botswana, Eswatini, Kenya, Ouganda, Tanzanie et Malawi ont chacun leur loi.
- La « propriedade horizontal » lusophone (code civil) : Angola, Cabo Verde, et probablement le Mozambique et la Guinée-Bissau.
- Le monde arabe : du marché du syndic déjà structuré (Maroc, Tunisie) au régime égyptien de l'« union des occupants ».
L'Afrique légifère — maintenant
Kenya en 2020 (avec conversion obligatoire des baux longs en titres), Malawi en novembre 2024, Cabo Verde en août 2025 : la modernisation du droit de la copropriété est une vague en cours, dont la loi ivoirienne de 2019 fait partie. À l'inverse, trois grands marchés n'ont toujours pas de loi dédiée : le Ghana, le Nigeria (rien au niveau fédéral), et le Zimbabwe où l'on achète des parts de société — les « share blocks » — faute de titre par lot.
Les régimes identifiés, pays par pays
Les 27 pays où un texte ou un fait est confirmé et recoupé. Les 27 autres — du Mali à la Somalie — affichent « droit non encore documenté » sur le répertoire des pays : c'est l'état de nos recherches, pas une absence de droit.
| Pays | Régime identifié |
|---|---|
| Afrique du Sud | Sectional Titles Act 1986 · ombud CSOS (2011) |
| Algérie | Code civil (ord. 75-58), art. 743 à 772 |
| Angola | Régime du condomínio — décrets 53/99 et 141/15 |
| Bénin | Code foncier 2013 + décret 2014-768 |
| Botswana | Sectional Titles Act 1999 |
| Burkina Faso | Loi n° 023-2010/AN — statut de la copropriété |
| Cabo Verde | Lei 57/X/2025 — propriedade horizontal |
| Cameroun | Loi n° 81/03 du 7 juillet 1981 + décrets |
| Côte d'Ivoire | Loi n° 2019-576, art. 379 à 407 |
| Djibouti | Loi 65-557 et décret 67-223 (corpus français) |
| Égypte | Union des occupants (Building Law 119/2008) — partiel |
| Eswatini | Sectional Titles Act 2003 |
| Éthiopie | Condominium Proclamation 370/2003 |
| Ghana | Aucune loi condominium dédiée |
| Kenya | Sectional Properties Act 2020 |
| Malawi | Sectional Titles Act 2024 |
| Maroc | Loi 18-00, modifiée par la loi 106-12 (2016) |
| Maurice | Code civil, art. 664 et s. — syndicat |
| Mauritanie | Code des droits réels — loi 2017-014 |
| Namibie | Sectional Titles Act 2009 |
| Nigeria | Pas de loi fédérale — régimes d'État |
| Ouganda | Condominium Property Act 2001 |
| Sénégal | Loi n° 88-04 du 16 juin 1988 + décret 2002-160 |
| Seychelles | Condominium Property Act (Cap 41A) |
| Tanzanie | Unit Titles Act 2008 |
| Togo | Loi 2018-005, art. 180 à 212 |
| Tunisie | Code des droits réels, art. 85 à 102 |
| Zimbabwe | Share blocks — pas de titre par lot |
Et pour une copropriété ivoirienne ?
Deux enseignements. D'abord, la loi ivoirienne est l'une des plus récentes du continent — son texte intégral est en accès libre ici, article par article. Ensuite, le décalage entre la loi et ses textes d'application n'a rien d'ivoirien : au Sénégal, le décret d'application de la loi de 1988 a attendu… quatorze ans(décret n° 2002-160). Ce que la loi ne dit pas encore se gère — nos guides pratiques montrent comment.
Panorama établi en août 2026 à partir de sources publiques, donné à titre d'information — pour chaque pays, seuls les textes publiés à son Journal officiel font foi.