La copropriété dans la loi ivoirienne

Le présent sous-titre est applicable à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements, étages ou locaux dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est repartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Il est applicable aux ensembles immobiliers bâtis verticaux ou horizontaux et aux différentes résidences constituées d'habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l'indivision à l'ensemble des copropriétaires. Les présentes dispositions s'appliquent aux immeubles immatriculés. Des périmètres d’habitations auquel il sera appliqué certaines dispositions de la copropriété sont déterminés par voie règlementaire.

Tous les copropriétaires d'un immeuble divisé par appartements, étages ou locaux, d'ensembles d'immeubles verticaux ou horizontaux, de résidences constituées d'habitations contiguës ou séparées, ayant des parties communes appartenant dans l'indivision à l'ensemble des copropriétaires, se trouvent de plein droit groupés dans un syndicat représentant l'ensemble des copropriétaires. Toutes les parcelles relevant des parties communes sont la propriété exclusive des copropriétaires représentés par le syndicat des copropriétaires.

Dans le cas des ensembles d'immeubles mentionnés à l'alinéa 4 de l’ Article 379 du présent de code, le Ministère en charge du logement veille à la mise en place de syndicats de copropriétaires dans les périmètres préalablement déterminés.

Le syndicat a pour mission la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. A ce titre, il prend l'initiative de toutes actions relatives aux parties communes susceptibles de concourir à l'obtention d'un bon cadre de vie. Il s'agit notamment : - du ravalement des façades et des autres murs de toutes les parties communes ; - de la préservation des réseaux d'assainissement, d'adduction d'eau et du drainage ; - de l'entretien des espaces verts ; - de la mise en œuvre des mesures de sécurité de pointe ; - du ramassage des ordures ; - de l'éclairage public et des escaliers des immeubles collectifs ; - de l'entretien des ascenseurs ; - du respect des normes d'urbanisme ; - du respect des règles de bon voisinage ; - de l'observation des règles d'hygiènes de salubrité. Les modalités d’application de cet article sont précisées par voie règlementaire.

Sont définies comme parties communes des immeubles, les parties bâties ou non bâties destinées à l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires ou de certains d'entre eux, notamment : - le sol ; - les gros œuvres de l'immeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quelle que soit leur profondeur ; - la façade de l'immeuble ; - les toits destinés à l'usage commun ; - les escaliers, les passages et les corridors destinés à l'usage commun ; - les loges des gardiens et des concierges ; - les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l'usage commun ; - les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux ; - les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives ; - les coffres, les têtes de cheminée et les bouches d'aération destinés à l’usage commun.

Sont considérées également comme parties communes, sauf stipulations contraires dans les titres de propriété ou en cas de contradiction entre ces titres : - les toitures et les balcons non affectés initialement à l'usage individuel ; - les cours et les jardins ; - les locaux destinés à l'usage commun. D'une manière générale, toute partie considérée comme telle ou toute partie que la nature de l'immeuble exige qu'elle soit destinée à un usage commun.

Sont considérés comme droits accessoires aux parties communes, sous réserve de l'accord de l'Assemblée Générale et de l'autorisation du Ministre chargé de l'Urbanisme : - le droit de surélévation de l'immeuble ; - le droit d'édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans leurs sous-sols ; - le droit d'excavation.

La copropriété comprend trois organes que sont : - l'Assemblée Générale; - le conseil syndical ; - le syndic.

L'Assemblée Générale des copropriétaires prend les décisions relatives à l'administration et à la gestion de l'ensemble immobilier notamment : - l’adoption du règlement de copropriété, les modifications dans la classification en choses et parties communes d'une part et en parties privatives d'autre part, toutes modifications, suppressions, adjonctions aux statuts et au règlement intérieur ; - la destruction de l'immeuble ; - les décisions relatives aux parties communes ; - la détermination des charges de copropriété ; - les modifications à apporter dans la liste ou la modification des charges communes; - la désignation des membres du conseil syndical ; - la désignation du syndic ; - la destitution du syndic ; - la fixation des cotisations mensuelles ordinaires ; - la fixation des cotisations spéciales pour les grosses réparations ; - l'emploi des ressources du syndicat ; - la fixation du salaire du syndic ; - les différentes commissions et appuis divers. Ses décisions s'imposent à tous les copropriétaires ainsi qu’à tout attributaire de lot en jouissance.

L’assemblée générale des copropriétaires se réunit sur convocation du Conseil syndical.

Les décisions prises en dehors des attributions ou des actions du syndicat des copropriétaires, sont nulles et de nuls effets. Elles exposent le syndic et le Conseil syndical à des poursuites judiciaires.

Tout copropriétaire d'un syndicat des copropriétaires dispose d'un droit de consultation de toute pièce comptable, de quittances ainsi que d'un droit à la communication de toute information par lui sollicitée.

Section 2 : Le conseil syndical

Le Conseil syndical est constitué d’au moins trois copropriétaires à jour de leurs cotisations, désignés par l’assemblée générale, pour une durée qu’elle détermine. La copie du procès-verbal désignant les membres du Conseil Syndical est transmise au Ministre en charge du Logement et à la Mairie de la Commune.

Le Conseil Syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il fait office de Commissaire aux Comptes du syndicat des copropriétaires. Il est également chargé de suppléer le syndic en cas de démission, de décès, d’incapacité, de carence ou d’indisponibilité jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic.

Le syndic représente le syndicat des copropriétaires. Il agit en son nom et pour son compte dans le cadre de toutes les obligations que nécessite la copropriété.

Le syndic est chargé : - d’assurer le Secrétariat de l’Assemblée Générale; - de donner copie du règlement de copropriété à tous les copropriétaires et à tous les locataires et de veiller au respect et à l’application dudit règlement ; - d'assurer la conservation, la garde et l'entretien ainsi que la réparation de toutes les parties communes ; - d'établir le budget et de tenir la comptabilité du syndicat sous le contrôle du conseil syndical ; - d'engager le personnel nécessaire pour l'exécution des travaux sur avis du conseil syndical ; - de la mise en œuvre des décisions de l'Assemblée Générale des copropriétaires ; - de faire observer les règles de la copropriété ; - de représenter le syndicat en justice tant en qualité de demandeur que de défendeur, même, au besoin contre certains copropriétaires.

Le syndic est désigné par l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires sur la liste des syndics agréés par le Ministre chargé du logement. La désignation du syndic est entérinée par un arrêté du Ministre chargé du logement.

Les montants des cotisations des syndicats des copropriétaires, déduction faite des 30% maximum affectés à la rémunération du syndic, aux commissions et appuis divers prévus à l'Article 387 ne peuvent être employés que dans le cadre des exigences de la copropriété.

Les conditions d’accès à la profession de syndic sont fixées par voie règlementaire.

Le syndic ne peut contracter, en cette qualité et en raison de l'exercice de ses fonctions, aucune obligation personnelle. Le syndic engage sa responsabilité vis-à-vis du Conseil syndical lorsqu'il excède ses pouvoirs, se rend coupable de faits de mauvaise gestion ou d'actes frauduleux constatés par une décision de justice devenue définitive. Dans ces cas, son agrément lui est retiré et il est passible de poursuites pénales.

Le syndic peut être démis de ses fonctions pour motif légitime par l'Assemblée Générale statuant à la majorité des membres présents.

Le motif légitime peut être tiré d'une négligence, d'une omission, de l'inexécution d'une obligation, d'une fraude prouvée et de tout autre fait du syndic contraire à sa mission ou aux intérêts des copropriétaires.

Le taux de cotisations mensuelles des copropriétaires est déterminé par l'Assemblée Générale.

Les copropriétaires sont tenus du paiement des charges mensuelles de copropriété. Toutefois, le montant de la cotisation peut être prélevé sur les locataires, à charge pour ceux-ci de compenser ledit montant sur le loyer au cas où le contrat de bail ne les oblige pas à payer lesdites cotisations. Certaines charges liées à l’usage du local incombent aux locataires. Le contenu de ces différentes charges est précisé par voie règlementaire.

Le recouvrement se fera soit par le syndic soit par un cabinet de recouvrement désigné par l’assemblée générale. En cas de non-paiement des charges de copropriété, le syndic va adresser une lettre de relance au copropriétaire défaillant. S’il ne s’exécute pas, le syndic va intenter une action en recouvrement forcé de la créance.

L'emploi des cotisations à des activités sociales ou contraires aux nécessités de la copropriété est formellement interdit. Il entraîne le retrait des agréments du syndic, sans préjudice des poursuites pénales contre les auteurs.

Le syndic ou le conseil syndical est tenu de procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Les difficultés de toute nature, susceptibles de naître entre copropriétaires et syndicat relativement à la jouissance et à l'administration des parties communes de l'ensemble immobilier et aux conditions de jouissance des parties privatives, peuvent être soumises à l'arbitrage du Ministère en charge de la Construction et du Logement dans un délai de 45 jours à compter de la demande.