Convoquer et tenir une assemblée générale

La copropriété comprend trois organes : l'assemblée générale, le conseil syndical et le syndic (art. 386). L'assemblée générale est celui qui décide — les deux autres exécutent et contrôlent. Une copropriété qui ne tient pas d'assemblée n'a, en droit, personne pour fixer ses cotisations ni désigner son syndic.

Ce que seule l'assemblée peut décider

L'art. 387 dresse la liste des décisions qui relèvent de l'assemblée générale, notamment :

• l'adoption du règlement de copropriété et ses modifications ;
• les décisions relatives aux parties communes ;
• la détermination des charges et la fixation des cotisations mensuelles ordinaires comme des cotisations spéciales pour grosses réparations ;
• la désignation des membres du conseil syndical, la désignation et la destitution du syndic, la fixation de son salaire ;
• l'emploi des ressources du syndicat.

Ses décisions s'imposent à tous les copropriétaires ainsi qu'à tout attributaire de lot en jouissance (art. 387). À l'inverse, une décision prise en dehors des attributions du syndicat est nulle et de nul effet, et expose le syndic et le conseil syndical à des poursuites (art. 389).

Qui convoque

L'assemblée générale se réunit sur convocation du conseil syndical (art. 388). C'est un changement par rapport aux habitudes héritées de l'ancien régime réglementaire, où le syndic convoquait : sous la loi de 2019, la convocation appartient au conseil syndical.

Ce que la loi ne fixe pas — et comment décider quand même

La loi de 2019 ne fixe ni périodicité de l'assemblée, ni quorum, ni majorité générale pour la plupart des décisions. Elle ne précise une majorité que ponctuellement — par exemple la destitution du syndic, votée à la majorité des membres présents (art. 400). Pour le reste, c'est au règlement de copropriété et aux décisions d'assemblée de poser les règles du jeu. C'est exactement ce que fait l'écran « Règles » de Copro : chaque copropriété y voit ce que la loi impose, et adapte ce qu'elle laisse libre — quorum, délai de convocation, majorités — avec la référence de la décision qui l'a fixé.

Le droit de regard de chaque copropriétaire

Tout copropriétaire dispose d'un droit de consultation de toute pièce comptable et des quittances, et d'un droit à la communication de toute information qu'il sollicite (art. 390). Une assemblée bien tenue commence donc avant la séance : comptes consultables, convocation écrite avec ordre du jour, feuille de présence, puis procès-verbal remis à tous. Dans Copro, la convocation, la feuille de présence, la séance (présences, votes par résolution) et le procès-verbal sont générés dans cet ordre — et le PV archive la photo des règles appliquées ce jour-là.