Désigner le syndic et le conseil syndical

Deux organes font tourner la copropriété au quotidien : le conseil syndical, émanation des copropriétaires, et le syndic, qui exécute. La loi les articule clairement — l'un assiste et contrôle, l'autre gère et représente.

Le conseil syndical : trois copropriétaires à jour

Le conseil syndical est constitué d'au moins trois copropriétaires à jour de leurs cotisations, désignés par l'assemblée générale pour une durée qu'elle détermine (art. 392). Une obligation concrète et souvent ignorée : la copie du procès-verbal désignant les membres du conseil syndical est transmise au ministre en charge du logement et à la mairie de la commune (art. 392, al. 2). C'est la seule formalité administrative que la loi impose à la désignation — et elle donne date certaine au mandat.

Son rôle est triple (art. 393) : il assiste le syndic et contrôle sa gestion, il fait office de commissaire aux comptes du syndicat, et il supplée le syndic en cas de démission, décès, incapacité, carence ou indisponibilité, jusqu'à la désignation d'un remplaçant. C'est aussi lui qui convoque l'assemblée générale (art. 388).

Le syndic : mandataire, pas propriétaire de la gestion

Le syndic représente le syndicat des copropriétaires et agit en son nom (art. 394). Ses missions sont énumérées par la loi (art. 395) :

• secrétariat de l'assemblée générale ;
• remise du règlement de copropriété à tous — copropriétaires ET locataires — et veille à son application ;
• conservation, garde, entretien et réparation des parties communes ;
• établissement du budget et tenue de la comptabilité, sous le contrôle du conseil syndical ;
• mise en œuvre des décisions de l'assemblée ;
• représentation du syndicat en justice, au besoin contre certains copropriétaires.

Il ne contracte aucune obligation personnelle en cette qualité, mais engage sa responsabilité s'il excède ses pouvoirs ou commet des actes de mauvaise gestion ou frauduleux constatés par une décision de justice définitive — avec retrait d'agrément et poursuites à la clé (art. 399).

Désignation — et le point que la loi laisse en suspens

En principe, le syndic est désigné par l'assemblée générale sur la liste des syndics agréés par le ministre chargé du logement, et sa désignation est entérinée par arrêté (art. 396). Mais les conditions d'accès à la profession de syndic sont renvoyées à un texte réglementaire (art. 398) qui, à notre connaissance, n'a pas été publié — voir le guide « Ce que la loi ne dit pas encore ». Dans l'attente, beaucoup de copropriétés fonctionnent avec un syndic bénévole issu des copropriétaires — c'est le cas d'usage premier de Copro.

Mettre fin au mandat

Le syndic peut être démis pour motif légitime par l'assemblée générale statuant à la majorité des membres présents (art. 400). Le motif légitime s'entend d'une négligence, d'une omission, de l'inexécution d'une obligation, d'une fraude prouvée ou de tout fait contraire à sa mission ou aux intérêts des copropriétaires (art. 401). Dans Copro, le registre des assemblées et les mandats gardent la trace datée de chaque désignation et de chaque fin de mandat — c'est ce qui rend une destitution incontestable.