Constituer le syndicat des copropriétaires

Beaucoup de résidences ivoiriennes croient devoir « créer » leur syndicat, comme on crée une association. La loi dit l'inverse : dès qu'un immeuble ou une résidence est divisé en lots avec des parties communes, les copropriétaires se trouvent de plein droit groupés dans un syndicat représentant l'ensemble des copropriétaires (art. 380). Le syndicat existe donc déjà — ce qui manque le plus souvent, c'est son organisation.

Qui est concerné

Le régime de la copropriété s'applique aux immeubles bâtis divisés par appartements, étages ou locaux, mais aussi aux ensembles verticaux ou horizontaux et aux résidences d'habitations contiguës ou séparées qui partagent des parties communes (art. 379) — la résidence de maisons en bande avec sa voie interne et son portail est donc concernée au même titre que la tour d'appartements. La loi précise qu'elle s'applique aux immeubles immatriculés (art. 379, al. 3).

Ce qui appartient à tous

Les parties communes sont définies largement (art. 383 et art. 384) : le sol, les gros œuvres et fondations, la façade, les escaliers et corridors communs, les loges de gardien, les ascenseurs, les murs séparant deux lots, les équipements communs — et, sauf stipulation contraire des titres, les cours, les jardins et les locaux à usage commun. Les parcelles relevant des parties communes sont la propriété exclusive des copropriétaires, représentés par le syndicat (art. 380). Certains droits qui s'y rattachent — surélever, édifier dans les cours ou jardins, excaver — exigent à la fois l'accord de l'assemblée générale et l'autorisation du ministre chargé de l'urbanisme (art. 385).

La mission du syndicat

Le syndicat a pour mission la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes (art. 382). La loi en donne une liste concrète, qui est un bon programme de travail pour une première année :

• ravalement des façades et murs des parties communes ;
• préservation des réseaux d'assainissement, d'adduction d'eau et du drainage ;
• entretien des espaces verts et des ascenseurs ;
• sécurité, ramassage des ordures, éclairage des communs ;
• respect des normes d'urbanisme, des règles de bon voisinage et d'hygiène.

Par où commencer, concrètement

Puisque le syndicat existe de plein droit, la mise en route est un travail de recensement, pas de paperasse : établir la liste des lots et des copropriétaires, réunir une première assemblée générale pour adopter le règlement de copropriété et désigner les organes, puis ouvrir le compte bancaire séparé du syndicat. C'est exactement le parcours « Premiers pas » que Copro déroule pour une copropriété qui s'inscrit.