Fixer et recouvrer les cotisations

L'argent est la question qui fait vivre ou mourir une copropriété. La loi de 2019 pose un circuit simple : l'assemblée fixe, les copropriétaires paient, le syndic recouvre — et l'argent reste sur un compte séparé, employé pour la seule copropriété.

Qui fixe le montant

Le taux des cotisations mensuelles est déterminé par l'assemblée générale (art. 402) — c'est l'une de ses attributions exclusives, avec les cotisations spéciales pour grosses réparations et l'emploi des ressources du syndicat (art. 387). Un montant fixé par le syndic seul, ou par un promoteur, n'a pas de base légale : il faut un vote.

Qui paie

Les copropriétaires sont tenus du paiement des charges mensuelles (art. 403). La loi organise le cas du lot loué : la cotisation peut être prélevée sur le locataire, à charge pour lui de la compenser sur le loyer si son bail ne l'oblige pas à la payer — et certaines charges liées à l'usage du local incombent au locataire, dont le contenu est renvoyé à un texte réglementaire (art. 403, al. 3).

Comment recouvrer

Le recouvrement se fait par le syndic ou par un cabinet de recouvrement désigné par l'assemblée générale (art. 404). En cas d'impayé, la loi trace la gradation : lettre de relance au copropriétaire défaillant, puis action en recouvrement forcé s'il ne s'exécute pas. La relance écrite n'est donc pas une politesse — c'est le préalable que le juge attendra. Dans Copro, l'écran « Qui a payé » montre le solde exact de chaque lot, et la relance WhatsApp part préremplie avec ce solde ; le règlement par Wave arrive directement sur le compte de la copropriété.

Ce que l'argent a le droit de payer

Deux garde-fous encadrent l'emploi des cotisations. D'abord un plafond : au maximum 30 % des cotisations peuvent aller à la rémunération du syndic, aux commissions et appuis divers — le reste ne peut être employé que dans le cadre des exigences de la copropriété (art. 397). Ensuite une interdiction : l'emploi des cotisations à des activités sociales ou contraires aux nécessités de la copropriété est formellement interdit, sous peine de retrait des agréments du syndic et de poursuites pénales (art. 405).

Le compte séparé

Le syndic ou le conseil syndical est tenu d'ouvrir un compte bancaire séparé (art. 406). C'est la règle qui protège l'argent des copropriétaires de toute confusion avec les comptes personnels du syndic — et c'est pour la respecter que, dans Copro, chaque copropriété encaisse les paiements Wave sur son propre compte, jamais sur celui de la plateforme.